Le viager représente une solution de plus en plus envisagée par les seniors pour financer leur retraite tout en conservant la jouissance de leur bien immobilier. Néanmoins, ce dispositif spécifique soulève souvent diverses questions, notamment en matière de location. Dans cet article, nous aborderons la possibilité de louer un appartement cédé en viager et les conditions associées, en nous appuyant sur les textes de loi et les pratiques immobilières en vigueur.
Comprendre le viager immobilier
Avant d’explorer la location d’un bien vendu en viager, il convient de clarifier le mécanisme du viager immobilier. Le viager est une forme de vente immobilière où le paiement du prix s’effectue sous forme de rente viagère jusqu’au décès du vendeur, appelé crédirentier. Il existe deux types de viager : occupé et libre.
- Le viager occupé implique que le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation du bien.
- Le viager libre signifie que l’acquéreur, dénommé débirentier, peut disposer du bien immédiatement après la vente.
La question de la location se pose différemment selon que le viager est occupé ou libre.
La location d’un appartement vendu en viager occupé
Dans le cadre d’un viager occupé, le crédirentier garde le droit d’occuper le logement. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs énonce que le droit au bail est personnel et non transmissible. En principe, le vendeur ne peut donc pas louer l’appartement puisqu’il a l’obligation d’y habiter personnellement.
Toutefois, certaines situations peuvent permettre la mise en location du bien sous conditions strictes, à condition d’obtenir l’autorisation écrite du débirentier. Ces situations sont :
- La location occasionnelle pour de courtes durées, telle que la location saisonnière ou touristique.
- La mise en location d’une partie du bien lorsque celui-ci est suffisamment spacieux pour permettre la cohabitation.
- Lorsque le crédirentier doit s’absenter pour des raisons de santé ou de force majeure, une location temporaire pourrait être envisagée.
Il est important de noter que ces locations doivent respecter le caractère « viager » de la jouissance du bien, et donc ne pas remettre en cause l’accord initial.
La location d’un appartement vendu en viager libre
Concernant le viager libre, la situation est plus souple. Une fois la vente conclue, le débirentier a toute latitude pour louer l’appartement, étant devenu pleinement propriétaire du bien. Cependant, le montant de la rente viagère perçue par le crédirentier est souvent plus élevé dans le cas d’un viager libre, en raison de l’absence de droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur.
Le débirentier doit s’assurer de la bonne gestion locative en respectant les lois en vigueur relatives à la mise en location d’un bien immobilier, telles que la loi Alur du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové et les divers décrets d’application concernant notamment les diagnostics techniques, les modalités de bail et les obligations de décence et de sécurité du logement.
Les clauses contractuelles spécifiques au viager et à la location
Dans tout contrat de viager, des clauses spécifiques peuvent être prévues pour réguler la possibilité de location. Ces clauses doivent être rédigées avec précision et figurer explicitement dans l’acte de vente pour éviter toute ambiguïté ou conflit futur.
Les implications fiscales et les déclarations obligatoires
La location, qu’elle soit réalisée dans le cadre d’un viager occupé ou libre, engage le débirentier sur le plan fiscal. Les revenus locatifs doivent être déclarés et sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut également prendre en compte la CSG et la CRDS, ainsi que les éventuelles contributions locales.
Pour les crédirentiers, il est important de rappeler que la rente viagère reçue dans le cadre d’une vente en viager est également soumise à imposition et doit être déclarée comme un revenu, avec des abattements selon l’âge du bénéficiaire au moment de la conclusion de la vente.
Considérations pratiques pour la location d’un bien viager
En dehors des aspects légaux et fiscaux, la possibilité de louer un appartement vendu en viager requiert une gestion prudente et transparente. Les parties impliquées doivent considérer les questions d’assurance, d’entretien et de réparations éventuelles, de même que la relation avec les locataires, qui peuvent être affectées par la spécificité du viager.
En conclusion, louer un appartement vendu en viager est en théorie possible, mais est soumis à une réglementation stricte et à des conditions particulières qui doivent faire partie intégrante du contrat de vente viagère. Il est vivement conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un notaire pour s’assurer que toutes les démarches sont en accord avec la législation en vigueur et protègent les intérêts de toutes les parties concernées.
